依頼者様が戸建ての中古物件を購入したところ、同物件には、建築基準法に適合していない箇所（非耐火構造、建ぺい率違反など）が存在することが判明しました。中古物件の売買契約書には、売主の瑕疵担保責任を免責する特約が入っていました。相談者様は、売主に対して、建築基準法に適合させる工事の施工を求めるとともに、損害賠償請求を求めていましたが、売主は、売買契約書における免責特約を理由にして、契約上の責任を負わない旨を主張していました。相談者様は、売主との交渉が進まないことから、今後の対応を含めてご相談にいらっしゃいました。

本件については、裁判外協議において売主が自身の責任を認めなかったことから、裁判手続に移行させて売主の責任追及を進めました。裁判手続においては、建築確認申請時の資料を精査して、売主自身が建築基準法に適合していないことを知りながら告知していなかったことを示す証拠を提出しました。※売買契約書における瑕疵担保責任の免責特約については、売主が知りながら告知しなかった瑕疵（告知義務違反）について適用されないとする裁判例があります。裁判手続において、裁判官は、建築基準法に適合していない箇所があることを売主が知りながら告知しなかったことから、瑕疵担保責任を免れない旨の心証を開示しました。裁判官の上記心証開示に基づき、売主も自身の瑕疵担保責任を認め、損害賠償責任をほぼ認める内容の勝訴的和解となりました。